การฟ้องขอให้บังคับจำเลยรับผิดตามข้อตกลงรับประกันความเสียหายของอาคารชุดตามสัญญา ไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30
อาคารชุดเป็นที่ประชาชนใช้สำหรับอยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน โดยถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นสัดส่วน แต่ยังคงมีหน้าที่บำรุงรักษาอาคารชุดโดยเฉพาะที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน เพื่อมิให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องรับภาระในค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาอาคารชุดจนเกินสมควร กระทรวงมหาดไทยจึงกำหนดรูปแบบสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดขึ้นโดยประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 และมาตรา 6/2 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 อันเป็นการกำหนดหลักเกณฑ์เพื่อคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัยให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น การกำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีข้อตกลงตามข้อ 8.1 ที่ให้ผู้จะขายต้องรับผิดเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดหรือห้องชุดภายในระยะเวลาแล้วแต่กรณีของความเสียหายนั้น มีลักษณะเป็นข้อตกลงพิเศษในทำนองผู้ขายรับประกันความเสียหายเนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดหรือห้องชุดที่เกิดขึ้นภายในระยะเวลาตามแต่จะตกลงกัน ทั้งนี้ต้องไม่น้อยกว่า 5 ปี หรือ 2 ปี ตามที่กำหนดในแบบของสัญญา ทั้งนี้ เพื่อสร้างความมั่นใจแก่ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดนั้น ๆ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจัดทำขึ้นตามแบบที่กำหนดโดยประกาศกระทรวงมหาดไทยสำหรับความชำรุดบกพร่องที่พิพาทกันเกิดขึ้นในระยะเวลา 2 ปี นับแต่วันที่จำเลยจดทะเบียนอาคารชุด ดังนั้น ไม่ว่าความชำรุดบกพร่องดังกล่าวจะเกิดในส่วนโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือกรณีเป็นเพียงส่วนควบอื่น ก็ล้วนอยู่ในระยะเวลาที่จำเลยต้องรับผิดตามข้อตกลงดังกล่าวทั้งสิ้น การฟ้องขอให้บังคับจำเลยรับผิดตามข้อตกลงรับประกันความเสียหายของอาคารชุดตามสัญญา ไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 หาใช่ต้องฟ้องบังคับภายในระยะเวลารับประกันไม่ เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้ภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ตรวจพบความชำรุดบกพร่อง ซึ่งเป็นเวลาที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้อง อันเป็นการฟ้องภายในกำหนดอายุความ จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1357/2565)
แผนกคดีผู้บริโภคในศาลฎีกา
มกราคม ๒๕๖๗
